「注文住宅の住宅ローンはいつ申し込めばいい？」
「土地を買う前に住宅ローン審査を受ける？」
「土地代は住宅ローンで払える？」
土地から注文住宅を建てる場合、住宅ローンのタイミングは少し複雑です。
建売住宅なら完成した土地・建物をまとめて購入しますが、注文住宅では、
土地購入
↓
建物契約
↓
着工
↓
建築工事
↓
完成
と進み、それぞれ異なるタイミングでお金が必要になることがあります。
そのため、
「家が完成してから住宅ローンを申し込めばいい」
というわけではありません。
基本的には家づくりの早い段階から資金計画を立て、土地を契約する前には住宅ローンの事前審査を検討します。
この記事では、土地から注文住宅を建てる場合の住宅ローンについて、申し込むタイミングから土地購入、建物完成、融資までの流れを解説します。
この記事でわかること
・注文住宅の住宅ローンを申し込むタイミング
・事前審査と本審査の違い
・土地購入前に住宅ローン審査をする理由
・土地代を住宅ローンで支払う方法
・注文住宅でお金が必要になるタイミング
・つなぎ融資とは何か
・土地と建物の住宅ローンで注意すること
注文住宅の住宅ローンはいつ申し込む？
注文住宅では、住宅が完成してから初めて住宅ローンを考えるのではなく、土地や建物の契約前から資金計画を進めることが重要です。
大まかな流れは、
1．家づくりの予算を決める
↓
2．住宅会社・土地を探す
↓
3．住宅ローンの事前審査
↓
4．土地の売買契約
↓
5．建物のプラン・見積もりを決める
↓
6．住宅ローンの本審査
↓
7．土地・建物の支払い
↓
8．着工
↓
9．建物完成
↓
10．融資実行・引き渡し
となります。
ただし、実際の融資方法や順番は金融機関、住宅ローン商品、土地・建物の契約内容などによって異なります。
そのため、土地契約前から住宅会社と金融機関の両方に確認しましょう。
なぜ土地を買う前に住宅ローンを考える？
土地から注文住宅を建てる場合、先に土地代の支払いが必要になるからです。
例えば、
土地1,000万円
＋建物2,500万円
＋その他費用
という計画だったとします。
土地を先に購入してから、
「住宅ローンで希望額を借りられなかった」
となると、その後の建物計画に大きな影響が出ます。
また、土地に予算を使いすぎてしまえば、
・家を小さくする
・設備を変更する
・希望していた間取りを諦める
といった調整が必要になる可能性があります。
土地購入前に、
土地＋建物＋諸費用を含めた総予算
を決め、住宅ローンの見通しを立てておくことが重要です。
住宅ローンの「事前審査」とは？
住宅ローンでは、本審査の前に「事前審査」「仮審査」などと呼ばれる審査を行うことがあります。
事前審査では一般的に、
・年収
・勤務先
・勤続年数
・希望借入額
・既存の借入状況
などの情報をもとに審査されます。
事前審査を行うことで、
希望する住宅ローンを利用できそうか
どの程度の借入計画を立てられそうか
を家づくりの比較的早い段階で確認できます。
ただし、事前審査に通過したからといって、本審査の承認が保証されるわけではありません。
事前審査はいつ受ける？
土地から注文住宅を建てるなら、
総予算と候補となる土地・建物計画がある程度見えてきた段階
で検討します。
特に土地を契約する前には、資金計画を確認しておくことが重要です。
例えば、
「総額4,000万円程度で考えている」
「土地1,000万円前後、建物は○○万円程度」
など、大まかな計画が見えてくれば事前審査を進めやすくなります。
土地が決まっていなくても事前審査できる？
金融機関や住宅ローン商品によって取り扱いは異なります。
家づくりの予算を考えるため、土地が確定する前から金融機関や住宅会社へ相談することは可能です。
一方、実際の審査では土地や建物に関する資料が必要になることがあります。
そのため、
土地が決まるまで何もしない
のではなく、早い段階から金融機関の候補や借入方法を調べておきましょう。
注文住宅でお金が必要になるタイミング
注文住宅の住宅ローンが複雑になる理由は、完成前にも複数回の支払いが発生する可能性があるからです。
主な支払いとして、
・土地代
・土地契約時の手付金
・建物契約時の費用
・着工時の支払い
・上棟時など工事途中の支払い
・完成時の支払い
などがあります。
実際の支払い時期や割合は住宅会社との契約によって異なります。
住宅ローンを選ぶ際には、
総額だけではなく、いつお金が必要になるのか
まで確認することが重要です。
土地代は住宅ローンで払える？
土地と建物を一体として住宅ローンを組める商品があります。
ただし、
土地代が必要になる時期
と、
住宅ローンの融資が実行される時期
が同じとは限りません。
一般的な住宅ローンでは完成した住宅に抵当権を設定して融資する仕組みの商品もあるため、注文住宅では建物完成前の土地購入や工事代金をどのように支払うかが問題になります。
そこで利用されることがあるのが、
分割融資
や
つなぎ融資
です。
つなぎ融資とは？
つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に必要となる資金を一時的に借りる方法です。
例えば、
土地購入
↓
着工
↓
上棟
↓
建物完成
↓
住宅ローン融資実行
という場合、住宅ローン実行前に土地代や建築途中の支払いが必要になることがあります。
その資金を一時的に用意するためにつなぎ融資を利用するケースがあります。
建物完成後に住宅ローンが実行され、その資金でつなぎ融資を精算する仕組みなどがあります。
ただし、
・利用できる金融機関
・金利
・手数料
・利用回数
・対象となる支払い
などは商品によって異なります。
分割融資とは？
金融機関によっては、住宅ローンを一度に全額融資するのではなく、土地購入や建築工事の進行に合わせて複数回に分けて融資できる場合があります。
例えば、
土地購入時
↓
建築途中
↓
完成時
というように融資を受ける方法です。
この方法なら、つなぎ融資を利用せずに対応できるケースもあります。
ただし、すべての金融機関で利用できるわけではありません。
注文住宅で土地から購入する場合は、
「土地代と建物の中間金をどう支払える住宅ローンなのか」
まで比較することが重要です。
注文住宅の住宅ローンの流れ
ここからは、土地探しから融資までを順番に見ていきます。
STEP1．家づくりの総予算を決める
まず、
毎月いくらなら無理なく返済できるか
を考えます。
注文住宅では、
・土地
・建物
・付帯工事
・外構
・諸費用
まで含めて予算を考えます。
住宅ローンで借りられる上限だけではなく、建てた後の生活まで考えて借入額を決めましょう。
STEP2．住宅会社と土地を探す
次に住宅会社選びと土地探しを進めます。
土地を先に購入してから住宅会社を探すのではなく、並行して進める方法があります。
候補地が見つかったら、
・希望する家を建てられるか
・土地に追加工事が必要か
・土地＋建物の総額はいくらか
を確認します。
STEP3．住宅ローンを比較する
候補となる金融機関や住宅ローンを比較します。
確認したいのは金利だけではありません。
注文住宅では、
・土地購入時の融資に対応できるか
・分割融資ができるか
・つなぎ融資が必要か
・融資手数料
・保証料
・団体信用生命保険
・繰上返済条件
なども確認しましょう。
STEP4．事前審査を申し込む
総予算や土地・建物の計画が見えてきたら、住宅ローンの事前審査を申し込みます。
審査に必要な書類は金融機関によって異なります。
審査結果を確認したうえで、土地契約などへ進みます。
STEP5．土地の売買契約
住宅ローンの見通しと建築計画を確認してから、土地の売買契約へ進みます。
契約時には、
・土地価格
・手付金
・引き渡し時期
・支払条件
・契約解除に関する条件
などを確認します。
住宅ローンを利用する場合は、融資が承認されなかった場合の取り扱いについても契約内容を十分確認しましょう。
STEP6．建物のプランと見積もりを確定する
土地が決まったら、
・間取り
・建物面積
・住宅性能
・設備
・仕様
などを具体化します。
建物の金額が固まることで、土地・建物を含めた必要借入額もより明確になります。
STEP7．住宅ローンの本審査
土地・建物の契約や見積もりなど必要な条件が整ったら、本審査へ進みます。
本審査では申込者だけでなく、購入・建築する不動産や契約内容なども含めて金融機関が確認します。
必要書類や審査期間は金融機関によって異なるため、余裕を持って準備しましょう。
STEP8．住宅ローン契約
本審査に承認されたら、金融機関との住宅ローン契約へ進みます。
正式には「金銭消費貸借契約」と呼ばれます。
借入額や金利、返済期間、返済方法などを確認して契約します。
STEP9．土地代・建築費を支払う
土地から注文住宅を建てる場合は、契約内容に合わせて支払いを進めます。
住宅ローンの分割融資を利用する場合もあれば、住宅ローン実行までつなぎ融資を利用する場合もあります。
ここは金融機関・住宅会社によって大きく異なる部分です。
土地を契約する前に、
誰に・いつ・いくら支払うのか
を一覧にしておくと分かりやすくなります。
STEP10．完成・引き渡し・融資実行
住宅が完成したら、検査などを経て引き渡しへ進みます。
住宅ローンの商品によっては、このタイミングで融資が実行されます。
つなぎ融資を利用している場合は、住宅ローンの融資金から精算するケースがあります。
その後、住宅ローンの返済が始まります。
住宅ローンは土地契約後に探してもいい？
土地契約後から初めて住宅ローンを探すのはおすすめできません。
土地を購入するには支払期限があります。
そこから、
・金融機関を比較する
・事前審査
・必要書類を集める
・本審査
と進めると、スケジュールに余裕がなくなる可能性があります。
また、審査結果によって建物予算を大きく変更する必要が出るかもしれません。
そのため、
土地を探す段階から住宅ローンも並行して検討する
ことが重要です。
土地を現金で買って建物だけ住宅ローンにできる？
自己資金で土地を購入し、建物だけ住宅ローンを利用する方法も考えられます。
ただし、
「現金があるから土地へすべて使う」
と決める前に、家づくり全体の資金計画を確認しましょう。
注文住宅では、
・建物
・外構
・家具・家電
・引っ越し
・税金
・各種諸費用
などにもお金が必要です。
土地購入で手元資金を使い切ってしまうと、後の支払いに余裕がなくなる可能性があります。
住宅ローン審査中にやらない方がいいことは？
住宅ローン審査では、申込者の借入状況なども確認されます。
そのため審査から融資実行までの間に、
・新しく大きなローンを組む
・自動車ローンなど新たな借入を増やす
・返済状況を悪化させる
といった変化があると、当初の審査内容と条件が変わる可能性があります。
住宅ローンの手続き中に新しい借入を検討している場合は、先に金融機関へ確認しましょう。
住宅ローンでよくある失敗
土地を契約してから住宅ローンを考えた
融資手続きに使える時間が短くなります。
土地探しと同時に住宅ローンも検討しましょう。
借りられる金額で予算を決めた
借りられる金額と、無理なく返せる金額は同じとは限りません。
毎月の生活費や将来の支出も考えましょう。
土地代だけを考えていた
土地には購入時の諸費用があり、建物にも付帯工事や外構などがあります。
家づくり総額で借入額を考えましょう。
融資実行のタイミングを確認していなかった
注文住宅では完成前にお金が必要になることがあります。
土地・着工・工事途中・完成のそれぞれで、どのように支払うのか確認しましょう。
金利だけで金融機関を選んだ
注文住宅では、土地先行融資や分割融資、つなぎ融資への対応も重要です。
総支払額や手数料などを含めて比較しましょう。
鳥取で土地から注文住宅を建てる場合
鳥取で土地から注文住宅を建てる場合も、
土地探し・住宅会社選び・住宅ローン
を別々に進めないことが重要です。
例えば、
土地1,000万円
建物2,500万円
という計画でも、実際には、
・土地購入諸費用
・造成
・地盤改良
・給排水
・外構
・住宅ローン関連費用
などが加わる可能性があります。
ヤマタホームの既存コラムでも、注文住宅は土地・建物・付帯工事・諸費用まで合わせて資金計画を立てることが重要としています。
そのため、住宅ローンについても土地価格と建物価格だけで借入額を決めるのではなく、
新居で暮らし始めるまでの総額
を把握したうえで考えましょう。
FAQ｜注文住宅の住宅ローンについて
Q.注文住宅の住宅ローンはいつ申し込めばいいですか？
家づくりの予算や土地・建物の計画がある程度見えてきた段階で事前審査を検討します。
特に土地を購入する場合は、土地契約前に資金計画と住宅ローンの見通しを確認しておくことが重要です。
Q.土地が決まる前でも住宅ローンの相談はできますか？
金融機関へ相談することは可能です。
実際の審査で必要となる資料や条件は金融機関によって異なるため、早めに確認しましょう。
Q.土地代も住宅ローンで借りられますか？
土地と建物を一体として融資対象にできる住宅ローンがあります。
ただし、融資時期や条件は金融機関・商品によって異なります。
Q.つなぎ融資は必ず必要ですか？
必ずではありません。
自己資金や住宅ローンの分割融資などで対応できる場合もあります。
Q.事前審査に通れば本審査も必ず通りますか？
保証されるものではありません。
本審査ではより詳細な確認が行われます。
Q.土地を先に現金で買った方がいいですか？
必ずしもそうとは限りません。
土地購入後の建築費や諸費用も含め、手元資金をどれだけ残すか考える必要があります。
Q.住宅ローンは住宅会社と銀行のどちらに相談すればいいですか？
金融商品の最終的な確認は金融機関で行いますが、注文住宅では建築代金の支払時期との調整も必要です。
住宅会社にも相談しながら進めると資金の流れを整理しやすくなります。
Q.土地契約後に住宅ローンが通らなかったらどうなりますか？
土地売買契約の内容によって異なります。
住宅ローンを利用する場合は、融資が承認されなかった場合の取り扱いについて、契約前に必ず確認しましょう。
専門家コメント
株式会社ヤマタホーム
代表取締役社長 山田 雄作
土地から注文住宅を建てる場合、住宅ローンは「家が決まってから考えるもの」ではありません。
土地を購入する段階ですでに大きなお金が動くため、家づくりの早い段階から資金計画と一緒に考えておくことが大切です。
特に注意していただきたいのが、土地代と建物代では支払うタイミングが異なるということです。
土地の購入時、建物の着工時、工事途中、完成時など、家づくりでは複数のタイミングで資金が必要になることがあります。
そのため、金利だけを見て住宅ローンを選ぶのではなく、自分たちの家づくりの支払いスケジュールに対応できる商品なのかを確認していただきたいと思います。
また、「いくら借りられるか」だけで家づくりの予算を決めることもおすすめしていません。
住宅ローンは長期間返済していくものですので、建てた後の生活や教育費、車、将来のメンテナンスなども考えながら、無理なく返せる金額を考えることが重要です。
ヤマタホームでは、土地探しや建物だけではなく、家づくり全体の資金計画や住宅ローンについても初期段階からご相談いただいています。
土地を契約してから資金計画を考えるのではなく、土地・建物・住宅ローンを一つの計画として進めていただくことをおすすめします。
まとめ｜住宅ローンは土地を買う前から準備しよう
注文住宅の住宅ローンは、
住宅が完成してから申し込むものではありません。
特に土地から購入する場合は、
1．家づくりの総予算を決める
↓
2．住宅会社・土地を探す
↓
3．住宅ローンを比較する
↓
4．事前審査
↓
5．土地の売買契約
↓
6．建物プラン・見積もり確定
↓
7．本審査
↓
8．住宅ローン契約
↓
9．土地代・建築費を支払う
↓
10．完成・融資実行・引き渡し
という流れを基本に考えると分かりやすくなります。
そして注文住宅で特に重要なのが、
「いつ、いくら必要になるのか」
を把握することです。
土地代、着工金、工事途中の支払い、完成時の支払いなどに対して、
・自己資金
・住宅ローン
・分割融資
・つなぎ融資
のどれを使うのか整理しておきましょう。
土地を契約した後に慌てて住宅ローンを探すのではなく、土地探しと住宅ローンを並行して進めることが、スムーズな注文住宅づくりにつながります。
ヤマタホームでは、鳥取での土地探しから注文住宅、家づくり全体の資金計画、住宅ローンまで含めてご相談いただけます。
「土地を買う前に審査した方がいい？」「土地代も住宅ローンで払える？」「つなぎ融資が必要？」という段階からでも、お気軽にご相談ください。
