「土地を買ってから家を建てるまで、何から始めればいい？」
「土地と住宅会社はどちらを先に探す？」
「土地を購入してから家が完成するまで何カ月かかる？」
注文住宅を建てるとき、土地を持っていない方は「土地探し」と「家づくり」を同時に進める必要があります。
大まかな流れは、
予算を決める
↓
住宅会社を探す
↓
土地を探す
↓
土地の調査・資金計画
↓
土地を購入する
↓
住宅を設計する
↓
住宅ローンを契約する
↓
着工
↓
完成・引き渡し
となります。
ここで特に重要なのが、土地だけを先に購入しないことです。
価格や立地だけで土地を決めてしまうと、
「希望する家が建てられない」
「造成に想定以上のお金がかかった」
「土地に予算を使いすぎて建物を小さくすることになった」
といった失敗につながる可能性があります。
この記事では、土地探しから注文住宅が完成するまでの流れと期間、土地購入前に確認しておきたいポイントについて解説します。
この記事でわかること
・土地を買って家を建てるまでの流れ
・土地探しと住宅会社探しはどちらが先か
・土地購入から完成までにかかる期間
・土地購入時に必要な手続き
・住宅ローンを申し込むタイミング
・土地購入前に確認したいポイント
・土地探しで失敗しないための考え方
土地を買って家を建てるまでの流れ
土地から注文住宅を建てる場合、大きく10のステップに分けられます。
STEP1．家づくりの予算を決める
まずは家づくり全体に使える予算を考えます。
ここで重要なのは、
土地予算だけを先に決めないこと
です。
注文住宅では、
・土地購入費
・建物建築費
・土地・建物の諸費用
・付帯工事費
・外構工事費
などが必要になります。
例えば総予算4,000万円だからといって、2,000万円の土地を購入して残り2,000万円すべてを建物に使えるわけではありません。
諸費用や外構なども含めて、
土地＋建物＋その他の費用＝家づくり総額
で考えましょう。
STEP2．住宅会社を探す
予算の方向性が決まったら、土地探しと並行して住宅会社を探します。
「土地を持っていないのに住宅会社へ相談していいの？」
と思う方もいるかもしれませんが、問題ありません。
むしろ土地を購入する前に住宅会社へ相談するメリットがあります。
住宅会社に相談すれば、
・希望する家に必要な土地面積
・土地と建物の予算配分
・土地に希望する家を配置できるか
・造成などに追加費用がかからないか
などを確認しながら土地を探せます。
土地と建物を別々に考えるのではなく、最初から一つの家づくりとして進めることが重要です。
STEP3．土地を探す
次に希望条件に合う土地を探します。
土地探しでは、
・エリア
・土地価格
・広さ
・通勤・通学
・学校区
・周辺環境
・スーパーや病院
・交通アクセス
などを確認します。
ただし、土地探しで見るべきなのは生活環境だけではありません。
住宅を建てるためには、
・接道
・用途地域
・建ぺい率
・容積率
・土地の形
・高低差
・上下水道
・地盤
・法令上の制限
なども重要です。
「広くて安いから」という理由だけで購入しないようにしましょう。
STEP4．希望する家を土地に当てはめる
気になる土地が見つかったら、購入する前に希望する住宅を建てられるか確認します。
例えば、
「30坪の平屋を建てたい」
という場合でも、30坪以上の土地があればよいわけではありません。
住宅以外にも、
・駐車場
・庭
・玄関までのアプローチ
・隣地との距離
などが必要です。
さらに建ぺい率などの制限によって、土地全体に住宅を建てられるわけではありません。
そのため、候補地が見つかった段階で住宅会社に相談し、
希望する建物＋駐車場＋外構
まで配置できるか確認しましょう。
STEP5．土地と建物の総額を確認する
土地を購入する前に、家づくり全体の費用を確認します。
例えば、
土地購入費
＋建物建築費
＋土地の諸費用
＋付帯工事
＋外構
＋住宅ローン関連費用
などです。
土地そのものは安くても、
・造成が必要
・水道引き込みが必要
・高低差がある
・擁壁工事が必要
といった条件によって、追加費用が発生する可能性があります。
土地価格だけではなく、
その土地に家を建てて暮らし始めるまでいくら必要なのか
を確認しましょう。
STEP6．住宅ローンの事前審査を行う
土地購入に住宅ローンを利用する場合は、金融機関の事前審査を進めます。
事前審査では一般的に、
・年収
・勤務先
・勤続年数
・既存の借入
・希望借入額
などをもとに審査されます。
土地を購入してから、
「希望する住宅ローンを借りられなかった」
という事態を避けるためにも、土地契約前の段階で資金計画を整理しておきましょう。
STEP7．土地の売買契約を結ぶ
土地と建物の計画、資金計画に問題がなければ、土地の売買契約へ進みます。
契約時には、
・売買価格
・手付金
・支払条件
・引き渡し時期
・契約解除に関する条件
・土地の状態
などを確認します。
また、住宅ローンを利用して購入する場合は、融資が承認されなかった場合の取り扱いについても契約前に確認しておくことが重要です。
内容を十分理解せずに契約しないようにしましょう。
STEP8．注文住宅の詳細を決める
土地が決まったら、新しい住宅の設計を具体化していきます。
決める内容は、
・平屋または二階建て
・延床面積
・部屋数
・LDKの広さ
・収納
・家事動線
・キッチン
・浴室
・洗面
・外壁
・屋根
・窓
・内装
・照明
・コンセント
など多岐にわたります。
土地の形や方角、道路の位置などを考えながら間取りをつくります。
土地が決まっているからこそ、その土地に合わせた住宅を具体的に設計できるようになります。
STEP9．住宅ローンの本審査・契約を進める
土地と建物の計画が具体化したら、住宅ローンの本審査や契約を進めます。
土地から注文住宅を建てる場合は、土地代の支払いと建物代の支払い時期が異なることがあります。
また、建築会社への支払いも、
・契約時
・着工時
・上棟時
・完成時
など複数回に分かれるケースがあります。
住宅ローンの融資実行時期との間に資金が必要になる場合は、つなぎ融資などを利用するケースもあります。
金融機関や住宅会社によって支払い方法は異なるため、土地契約前から資金の流れを確認しておきましょう。
STEP10．着工・完成・引き渡し
必要な手続きや設計が完了したら、いよいよ新築工事が始まります。
工事では、
・地盤改良
・基礎工事
・上棟
・屋根・外壁
・断熱
・内装
・住宅設備
・仕上げ
などが進みます。
住宅完成後は検査や確認を行い、問題がなければ引き渡しです。
その後、家具・家電の搬入や引っ越しを行い、新居での生活が始まります。
土地を買ってから家が建つまで何カ月？
注文住宅は、土地を購入してすぐに建物が完成するわけではありません。
土地購入後にも、
・間取りの打ち合わせ
・設備や仕様の決定
・住宅ローン
・各種申請
・着工準備
・建築工事
などがあります。
住宅会社や建物の規模・仕様、土地の状態、打ち合わせの進み方などによって期間は変わります。
また、土地を探し始めるところから考えると、さらに長期間になる場合があります。
そのため、
「○月までに入居したい」
という希望がある場合は、入居日から逆算して早めに動き始めることが大切です。
土地探しにはどれくらいかかる？
土地探しの期間には大きな個人差があります。
すぐに希望条件に合う土地が見つかる方もいれば、半年以上探す方もいます。
特に、
・エリアを限定する
・学校区を限定する
・価格上限が低い
・広い土地が必要
・平屋を建てたい
など条件が増えるほど候補は少なくなります。
一方、条件を緩めすぎて納得できない土地を購入するのもおすすめできません。
まず、
絶対に譲れない条件
と、
できれば叶えたい条件
に分けておくと土地を判断しやすくなります。
土地と住宅会社はどちらを先に決める？
おすすめなのは、住宅会社選びと土地探しを並行して進めることです。
土地だけ先に決めると、
「この土地には希望する平屋が入らなかった」
「駐車場が2台しか取れなかった」
「造成費が高く、建物予算が足りなくなった」
という問題が起こる可能性があります。
反対に住宅会社だけ決めても、希望エリアに土地がなければ計画を進められません。
そのため、
住宅会社に相談しながら土地を探す
という進め方が効率的です。
土地を先に買うのは危険？
土地を先に購入すること自体が問題なのではありません。
注意したいのは、建物の計画をほとんど考えずに土地だけ購入することです。
例えば土地購入後に、
・希望する建物が入らない
・駐車場が足りない
・造成費が高い
・建築制限がある
・建物予算が不足した
と分かっても、簡単に土地を変更することはできません。
土地購入前に、少なくとも、
希望する建物を建てられるか
家づくり総額はいくらになるか
の2点は確認しましょう。
土地購入前に確認したい10のポイント
1．土地価格
予算内か確認します。
ただし土地価格だけで判断しないことが重要です。
2．土地面積
希望する住宅や駐車場を配置できる広さがあるか確認します。
3．土地の形
正方形・長方形だけでなく、旗竿地や変形地などもあります。
形によって建物配置が変わります。
4．接道
住宅を建築するうえで非常に重要な条件です。
土地がどの道路に、どのように接しているか確認します。
5．建ぺい率
土地面積に対して建築面積をどこまで確保できるかに関係します。
平屋を希望する場合は特に重要です。
6．容積率
土地面積に対して建物の延床面積をどこまで確保できるかに関係します。
7．用途地域などの法規制
地域によって建築できる建物の種類や規模などに制限があります。
8．高低差・造成
土地に大きな高低差がある場合は、造成などの費用が必要になる可能性があります。
9．上下水道
敷地内まで上下水道が整備されているか確認します。
状況によっては引き込み工事などが必要です。
10．周辺環境
昼間だけでなく、
・朝
・夜
・平日
・休日
・雨の日
など、時間や条件を変えて確認できると安心です。
安い土地が必ずお得とは限らない
土地探しでは価格の安い物件に目が向きます。
しかし、
土地価格が安い＝家づくり総額も安い
とは限りません。
例えば500万円の土地でも、
・造成
・地盤改良
・水道引き込み
・擁壁
・解体
などで追加費用が必要になれば、最終的な土地関連費用は大きくなります。
反対に、土地価格が多少高くても追加工事が少なければ、総額では大きな差がないこともあります。
土地を比較するときは、
土地価格＋その土地に家を建てるために必要な費用
で判断しましょう。
土地購入には土地代以外のお金も必要
土地購入時には、土地そのものの価格以外にも費用が発生します。
例えば、
・仲介手数料
・登記関連費用
・印紙税
・住宅ローン関連費用
・固定資産税等の精算金
などです。
土地予算1,000万円だからといって、1,000万円の土地を購入すれば土地関連費用がすべて収まるわけではありません。
諸費用分も残しておきましょう。
土地代と建物代はどうやって住宅ローンを組む？
土地から注文住宅を建てる場合は、土地と建物で支払い時期が異なることがあります。
例えば、
土地代は土地の引き渡し時
に必要ですが、
建物代は工事の進行に合わせて支払う
というケースがあります。
住宅ローンの商品によっては、建物完成時に融資が実行されるものもあります。
その場合、土地購入や建築途中の支払いに自己資金だけでは対応できないときは、つなぎ融資などを検討することがあります。
土地探しを始める段階から、
「いつ、いくら必要になるのか」
まで住宅会社や金融機関と確認しておきましょう。
鳥取で土地を買って家を建てるなら
鳥取で土地探しをする場合は、土地価格や広さだけでなく、実際の生活を考えた土地選びが重要です。
特に、
・車を何台駐車するか
・平屋か二階建てか
・冬の日当たり
・通勤・通学
・買い物や病院へのアクセス
・前面道路
・雪や雨の日の動線
などを確認しましょう。
例えば同じ60坪の土地でも、
・土地の形
・道路の位置
・方角
・建ぺい率
・高低差
によって建てられる住宅は変わります。
また、鳥取では車を複数台所有する家庭もあります。
建物だけを配置して判断するのではなく、
建物＋駐車場＋庭＋アプローチ
まで土地に配置してから購入を判断することが大切です。
土地探しでよくある失敗
土地に予算を使いすぎる
希望エリアの土地を優先するあまり、建物に使える予算が不足するケースです。
土地購入前に建物まで含めた資金計画を立てましょう。
希望する家が入らない
土地面積だけを見て購入すると、建ぺい率や土地形状によって希望する住宅を配置できない場合があります。
駐車場が足りない
建物は入っても、必要な駐車台数を確保できないケースがあります。
追加工事費を見ていなかった
土地価格だけを見て購入し、造成などに想定外の費用がかかることがあります。
周辺環境を十分確認していなかった
昼間だけでは分からない交通量や騒音などもあります。
できれば時間帯を変えて現地を確認しましょう。
FAQ｜土地を買って家を建てる流れについて
Q.土地と住宅会社はどちらを先に探せばいいですか？
並行して探すのがおすすめです。
住宅会社へ相談しながら土地を探せば、希望する住宅を建てられるか確認してから購入を判断できます。
Q.土地を買ってから家が完成するまで何カ月かかりますか？
建物の規模や工法、打ち合わせ、各種申請、土地の状態などによって異なります。
入居希望日がある場合は、住宅会社へ早めに相談して逆算して計画しましょう。
Q.土地だけ先に買っても大丈夫ですか？
購入自体は可能ですが、希望する住宅を建てられるか、総予算に収まるかを確認してから購入することが重要です。
Q.土地購入前に間取りを作れますか？
住宅会社によって対応は異なりますが、候補地に希望する住宅を配置できるか確認するため、簡易的なプランを検討する方法があります。
Q.土地購入にも住宅ローンは使えますか？
利用できる商品があります。
ただし土地と建物では支払い時期が異なるため、融資方法を金融機関へ確認しましょう。
Q.安い土地を買えば家づくり総額も安くなりますか？
必ずしもそうとは限りません。
造成や地盤改良、水道引き込みなどに追加費用がかかる可能性があります。
Q.平屋を建てる場合は広い土地が必要ですか？
同じ延床面積の二階建てと比較すると、平屋は建築面積が大きくなります。
駐車場や庭まで含めて必要な土地面積を考えましょう。
Q.土地購入前に住宅ローンの審査をした方がいいですか？
土地契約前に資金計画を整理し、必要に応じて事前審査を進めておくと安心です。
専門家コメント
株式会社ヤマタホーム
代表取締役社長 山田 雄作
土地から注文住宅を建てる場合に大切なのは、「土地」と「建物」を別々に考えないことです。
土地探しをしていると、どうしても立地や価格、広さに目が向きます。
しかし、土地を購入した後に「希望する家が入らなかった」「造成に予想以上の費用がかかった」と分かっても、簡単に土地を変更することはできません。
また、土地に予算を使いすぎてしまうと、建物の広さや住宅性能、設備などを大きく変更しなければならない場合もあります。
そのため、気になる土地が見つかった段階で、希望する建物や駐車場まで配置できるのか、家づくり全体ではいくらになるのかを確認してから購入することが重要です。
特に平屋を希望されている場合は、同じ延床面積の二階建てより建築面積が大きくなるため、土地選びが非常に重要になります。
ヤマタホームでは、建物だけではなく土地探しからご相談いただき、土地・建物・外構・諸費用まで含めた資金計画をご提案しています。
土地が決まっていない段階だからこそ、住宅会社と一緒に探していただくことをおすすめしています。
まとめ｜土地と建物はセットで考えよう
土地を買って注文住宅を建てる場合は、
1．総予算を決める
↓
2．住宅会社を探す
↓
3．土地を探す
↓
4．希望する家を建てられるか確認する
↓
5．土地・建物の総額を確認する
↓
6．住宅ローンの事前審査
↓
7．土地の売買契約
↓
8．住宅の詳細設計
↓
9．住宅ローンの本審査・契約
↓
10．着工・完成・引き渡し
という流れで進みます。
特に重要なのは、土地を購入する前に、
希望する家を建てられるか
そして、
土地・建物・外構・諸費用まで総予算に収まるか
を確認することです。
土地価格だけを見て決めるのではなく、その土地に家を建てて生活を始めるまでの総額で判断しましょう。
ヤマタホームでは、鳥取での土地探しから注文住宅の設計、資金計画、住宅ローン、住宅性能まで一緒にご相談いただけます。
「まだ土地が決まっていない」「土地と住宅会社のどちらから探せばいいか分からない」「この土地に平屋を建てられる？」という段階からでも、お気軽にご相談ください。
