「気に入った土地を見つけたけど、先に買っても大丈夫？」
「住宅会社が決まる前に土地を契約していい？」
「良い土地はすぐ売れそうだから、とりあえず押さえた方がいい？」
注文住宅を検討していると、希望エリアで条件の良い土地が見つかり、「他の人に買われる前に契約した方がいいのでは？」と焦ることがあります。
しかし、建てたい家や家づくり全体の予算を確認せず、土地だけを先に購入するのは注意が必要です。
土地を購入した後に、
「希望する平屋が建てられなかった」
「駐車場が足りなかった」
「造成に想定以上の費用がかかった」
「土地にお金を使いすぎて建物予算が足りなくなった」
と分かっても、簡単に土地を変更することはできません。
注文住宅の土地購入では、
総予算を決める
↓
住宅会社を探す
↓
土地を探す
↓
建物を配置する
↓
総額を確認する
↓
住宅ローンを確認する
↓
土地を契約する
という順番で進めることが重要です。
この記事では、土地を先に買うリスクと、注文住宅で失敗しにくい土地購入の順番について解説します。
この記事でわかること
・土地を先に買うリスク
・土地購入前に住宅会社へ相談する理由
・注文住宅の土地購入の順番
・土地購入前に確認するポイント
・土地と建物の予算配分
・住宅ローンを確認するタイミング
・良い土地が見つかったときの動き方
土地を先に買うのは危険？
土地を先に購入すること自体が、必ず危険というわけではありません。
問題なのは、
建物や資金計画をほとんど考えず、土地だけを先に購入してしまうこと
です。
土地は同じ50坪、60坪でも、
・建ぺい率
・容積率
・土地形状
・道路
・高低差
・用途地域
・その他の法規制
などによって建てられる住宅が異なります。
さらに土地代以外にも、造成や上下水道などの費用が必要になることがあります。
そのため、
「広さも価格も希望通りだから買おう」
だけでは判断できません。
その土地に希望する家を建てて、最終的にいくらになるのか。
ここまで確認してから購入することが重要です。
土地を先に買って失敗する7つのケース
1．希望する家が建てられなかった
最も避けたい失敗の一つです。
例えば、
「30坪の平屋を建てたい」
と考えて50坪の土地を購入したとします。
しかし、土地には建ぺい率などの制限があります。
さらに、
・駐車場
・玄関アプローチ
・庭
・隣地との距離
なども必要です。
土地面積だけを見て購入すると、希望する住宅を配置できない可能性があります。
2．土地に予算を使いすぎた
例えば家づくり全体に使える予算が4,000万円だったとしても、
土地2,000万円＋建物2,000万円
と単純に分けられるわけではありません。
実際には、
・土地購入の諸費用
・建物の付帯工事
・外構
・住宅ローン関連費用
なども必要です。
土地を先に購入してしまうと、残った予算で建物を計画しなければなりません。
その結果、
「家を小さくする」
「希望していた設備を諦める」
「住宅性能への予算を削る」
といった調整が必要になる可能性があります。
3．造成費が高かった
土地価格が安くても、そのまま家を建てられるとは限りません。
例えば、
・土地に高低差がある
・古い擁壁がある
・造成が必要
・水道引き込みが必要
などの場合、土地購入後に追加費用が発生する可能性があります。
500万円の土地が、必ずしも800万円の土地より家づくり総額を安くできるとは限りません。
4．駐車場が足りなかった
建物は入っても、駐車場が足りないケースがあります。
特に鳥取では、
・夫婦で2台
・来客用1台
など、複数台の駐車スペースを希望する家庭もあります。
土地購入前に、
建物＋必要な駐車台数
を実際に配置してみることが重要です。
5．住宅ローンの計画が合わなかった
土地と建物では、代金を支払うタイミングが異なる場合があります。
土地代の支払いが先に必要でも、利用する住宅ローンによっては建物完成時に融資が実行されるケースがあります。
その場合、つなぎ融資など別の資金調達を検討することがあります。
土地を契約する前に、
・いくら借りられるか
・いつ融資されるか
・土地代をどう支払うか
・建物代をどう支払うか
まで確認しましょう。
6．土地の形が家づくりに合わなかった
同じ60坪でも、
・正方形
・細長い土地
・旗竿地
・変形地
では使い方が異なります。
土地面積だけではなく、間口や奥行き、道路との位置関係も重要です。
特に平屋は建物が横方向へ広がるため、土地形状によっては希望する間取りを配置しにくいことがあります。
7．周辺環境に後から気づいた
土地そのものに問題がなくても、
・交通量
・騒音
・日当たり
・周辺建物
・通勤時間
・通学
・買い物環境
などが暮らし始めてから気になる可能性があります。
できれば昼間だけでなく、朝・夜・平日・休日など時間帯を変えて現地を確認しましょう。
注文住宅で失敗しにくい土地購入の順番
土地から注文住宅を建てる場合は、次の順番で進めると整理しやすくなります。
STEP1．家づくりの総予算を決める
最初に考えるのは土地予算ではありません。
家づくり全体の総予算です。
総予算には、
・土地
・建物
・付帯工事
・外構
・土地・建物の諸費用
などを含めて考えます。
そのうえで、
「土地にはいくらまで使えるか」
を決めます。
土地予算から家づくりを考えるのではなく、総予算から土地予算を逆算しましょう。
STEP2．建てたい家を考える
次に、
・平屋か二階建てか
・30坪、35坪、40坪などの広さ
・3LDKか4LDKか
・駐車場は何台必要か
・庭は必要か
など、大まかな希望を整理します。
詳細な間取りまで決める必要はありません。
しかし、
30坪の平屋＋車3台
と、
30坪の二階建て＋車1台
では必要な土地が大きく異なります。
土地を探す前に、家の大きさや暮らし方をある程度考えておきましょう。
STEP3．住宅会社を探す
土地を持っていなくても住宅会社へ相談できます。
むしろ土地購入前だからこそ相談するメリットがあります。
住宅会社と一緒に進めれば、
・希望する家に必要な土地
・土地と建物の予算配分
・候補地に希望する家が入るか
・追加工事が必要か
などを確認できます。
「土地を買ってから住宅会社へ行く」のではなく、土地探しと住宅会社選びを並行して進める方法がおすすめです。
STEP4．土地を探す
総予算と建物の方向性が見えてきたら土地を探します。
主な条件は、
・エリア
・価格
・土地面積
・学校区
・交通アクセス
・通勤・通学
・周辺環境
などです。
ただし、この段階ではまだ、
気に入った＝すぐ購入
ではありません。
候補地として次の確認へ進みます。
STEP5．候補地に建物を配置する
気になる土地が見つかったら、希望する住宅を配置できるか確認します。
例えば、
35坪平屋＋車3台＋庭
を希望しているなら、
・建物
・駐車場
・玄関アプローチ
・庭
まで実際に配置してみます。
土地面積だけを見て「70坪あるから大丈夫」と判断しないことが重要です。
STEP6．土地の条件を調べる
建物が配置できそうなら、土地そのものについて確認します。
例えば、
・接道
・建ぺい率
・容積率
・用途地域
・法令上の制限
・上下水道
・高低差
・擁壁
・地盤に関する情報
などです。
追加工事が必要になりそうな場合は、その費用も資金計画へ反映します。
STEP7．土地＋建物の総額を確認する
ここで初めて、
この土地を買って、本当に予算内で希望する家を建てられるのか
を確認します。
例えば、
土地：1,000万円
建物：2,500万円
だけで3,500万円と考えるのではなく、
そこに、
・土地購入諸費用
・付帯工事
・外構
・住宅ローン関連費用
などを加えて総額を確認します。
土地価格と建物価格だけで判断しないようにしましょう。
STEP8．住宅ローンを確認する
土地契約前に資金計画も確認します。
住宅ローンを利用する場合は、必要に応じて事前審査を行います。
特に土地から注文住宅を建てる場合は、
土地代を支払うタイミング
と、
住宅ローンが実行されるタイミング
が重要です。
金融機関や商品によって融資方法は異なるため、住宅会社や金融機関と確認しましょう。
STEP9．土地の売買契約
建物・土地・総予算・資金調達に問題がないことを確認してから土地の契約へ進みます。
契約時には、
・売買価格
・手付金
・引き渡し時期
・支払い条件
・契約解除に関する条件
などを確認します。
住宅ローンを利用する場合は、融資が承認されなかった場合の取り扱いなど、契約内容を十分確認することも重要です。
STEP10．建物の詳細を決める
土地が確定したら、その土地に合わせて注文住宅の詳細を決めていきます。
・間取り
・設備
・住宅性能
・外壁
・屋根
・内装
・照明
・コンセント
・外構
などを具体化し、着工へ進みます。
「良い土地が売れそう」なときはどうする？
土地探しで難しいのが、
「今決めないと他の人に買われるかもしれない」
という場面です。
実際、希望条件に合う土地がいつまでも残っているとは限りません。
だからといって、確認せずに急いで購入するのも危険です。
このようなときこそ、
住宅会社へすぐ候補地を共有する
ことが重要です。
少なくとも、
・希望する家が建てられそうか
・駐車場を確保できるか
・大きな追加工事がありそうか
・総予算に収まりそうか
を確認したうえで判断しましょう。
「急いで判断する」と「確認せずに判断する」は別です。
事前に住宅会社や資金計画を決めておけば、良い土地が出たときにも素早く判断しやすくなります。
土地を先に買っても問題が少ないケース
土地を先に買うことがすべて悪いわけではありません。
例えば、
・建てたい住宅の規模が決まっている
・住宅会社に土地を確認してもらっている
・土地と建物の総予算が決まっている
・建築条件を確認している
・住宅ローンの見通しが立っている
といった状態なら、土地購入へ進みやすくなります。
つまり重要なのは、
「住宅会社より土地が先か後か」ではなく、土地を買う前に必要な確認が終わっているか
です。
建築条件付き土地にも注意
土地によっては「建築条件付き」となっている場合があります。
建築条件付き土地では、一定期間内に指定された建築会社と建築請負契約を結ぶことなどが条件となっています。
そのため、
「土地だけ気に入ったから購入して、住宅会社は後から自由に選ぶ」
という進め方ができない場合があります。
希望する住宅会社がある場合は、土地に建築条件が付いていないか確認しましょう。
土地購入前に最低限確認したい10項目
気になる土地が見つかったら、少なくとも次の項目を確認しましょう。
1．希望する家が建つか
最重要です。
建物を実際に配置して確認します。
2．駐車場は足りるか
現在だけでなく将来必要になる台数も考えます。
3．建ぺい率・容積率
土地面積だけで判断しないようにしましょう。
4．接道
建築できる土地なのかを確認する重要な条件です。
5．土地形状
間口・奥行き・変形などを確認します。
6．高低差
造成など追加工事の可能性を確認します。
7．上下水道
引き込み状況などを確認します。
8．建築条件
住宅会社を自由に選べる土地なのか確認します。
9．周辺環境
通勤・通学、買い物、交通量などを確認します。
10．家づくり総額
最後に土地から新居完成まで予算内に収まるか確認します。
土地予算はいくらにすればいい？
土地予算は、
家づくり総予算－建物・外構・付帯工事・諸費用など
から逆算します。
例えば土地から注文住宅を建てる場合、
「1,000万円くらいの土地が欲しい」
からスタートするのではなく、
「家づくり全体に使える金額はいくらか」
を先に決めることが重要です。
建物に必要な予算が分かれば、土地に使える上限も見えてきます。
安い土地なら先に買ってもいい？
価格が安いという理由だけで購入するのはおすすめできません。
例えば、
土地価格500万円
でも、
・造成
・水道引き込み
・擁壁
・解体
などに費用がかかれば、土地関連の総額は大きくなります。
一方、700万円の土地でも追加工事がほとんど必要なければ、最終的な差が小さくなる可能性があります。
比較するのは、
土地価格
ではなく、
家を建てられる状態にするまでの土地関連総額
です。
鳥取で土地を先に買うときの注意点
鳥取で土地探しをする場合は、特に、
・平屋を建てるか
・駐車場を何台確保するか
・冬の日当たり
・前面道路
・通勤・通学
・土地の高低差
・上下水道
などを確認しましょう。
例えば60坪の土地でも、
30坪の平屋＋車3台
と、
30坪の二階建て＋車2台
では土地の使い方が大きく異なります。
特に平屋は建物が横方向へ広がるため、土地面積だけではなく間口や形状も重要です。
また、車を複数台所有する家庭では、
建物が入るか
だけではなく、
車を無理なく出し入れできるか
まで確認しましょう。
土地購入前に建物と外構を簡易的にでも配置してみることをおすすめします。
FAQ｜注文住宅の土地購入について
Q.住宅会社が決まる前に土地を買っても大丈夫ですか？
購入はできますが、希望する住宅を建てられるか、総予算に収まるかを確認してから判断することが重要です。
できれば住宅会社選びと土地探しを並行して進めましょう。
Q.良い土地を見つけたらすぐ契約した方がいいですか？
条件の良い土地が他の人に購入される可能性はあります。
ただし、希望する住宅を建てられるか、追加費用がないか、総予算に収まるかを最低限確認してから判断しましょう。
Q.土地を先に買う一番のリスクは何ですか？
希望する住宅を建てられないことや、土地に予算を使いすぎて建物予算が不足することなどが考えられます。
Q.土地を買う前に間取りまで決める必要がありますか？
詳細まで決める必要はありません。
ただし、平屋・二階建て、延床面積、駐車台数などを決め、候補地に建物を配置できるか確認しておくと安心です。
Q.土地購入前に住宅ローン審査をした方がいいですか？
住宅ローンを利用する場合は、土地契約前に資金計画を整理し、必要に応じて事前審査を進めておくと安心です。
Q.土地が安ければお得ですか？
必ずしもそうとは限りません。
造成や上下水道などの追加費用が必要になることがあるため、土地関連費用の総額で比較しましょう。
Q.平屋を建てたい場合は土地を先に買わない方がいいですか？
特に慎重に確認することをおすすめします。
平屋は同じ延床面積の二階建てより建築面積が大きくなりやすいため、土地の広さだけでなく形状や建ぺい率、駐車場まで確認しましょう。
Q.土地探しも住宅会社に相談できますか？
土地探しに対応している住宅会社もあります。
建物と土地を一緒に検討できれば、総予算や建物配置まで確認しながら土地を判断できます。
専門家コメント
株式会社ヤマタホーム
代表取締役社長 山田 雄作
土地探しをしていると、希望のエリアで条件の良い土地が見つかった瞬間に「今買わないとなくなるかもしれない」と思われることがあります。
もちろん、土地には同じものが二つありませんので、判断のスピードが必要になる場面もあります。
ただ、急いでいるときほど確認していただきたいのが、「その土地に希望する家が建つのか」と「家づくり全体が予算に収まるのか」という2点です。
土地そのものが安くても、造成や給排水などに費用が必要になれば、最終的な金額は大きくなることがあります。
また、土地に予算を使いすぎてしまい、建物の広さや住宅性能を大きく削ることになってしまうのも避けたいところです。
特に鳥取では、平屋を希望される方や複数台の駐車スペースが必要な方も多いため、土地の坪数だけで判断するのではなく、実際に建物と駐車場を配置して確認することが大切です。
だからこそ、土地が見つかってから住宅会社を探すのではなく、土地探しの段階から住宅会社へ相談していただくことをおすすめしています。
事前に建物や予算の方向性が決まっていれば、本当に良い土地が出てきたときにも、必要な確認をしながら素早く判断しやすくなります。
まとめ｜土地は「買ってから家を考える」のではなく「家を考えてから買う」
注文住宅では、土地を先に購入すること自体が問題なのではありません。
注意したいのは、
建てたい家・総予算・土地条件を確認せずに土地を購入すること
です。
土地を先に購入してしまうと、
・希望する家が建たない
・駐車場が足りない
・造成費が高い
・土地に予算を使いすぎる
・住宅ローンの資金計画が合わない
といった問題が起こる可能性があります。
土地から注文住宅を建てるなら、
1．家づくり総予算を決める
↓
2．建てたい家を考える
↓
3．住宅会社を探す
↓
4．土地を探す
↓
5．候補地に建物・駐車場を配置する
↓
6．土地条件を確認する
↓
7．土地＋建物の総額を確認する
↓
8．住宅ローンを確認する
↓
9．土地を契約する
という順番で進めると安心です。
土地は購入した後に簡単に変更できません。
だからこそ、
「良い土地か」だけではなく「自分たちの家づくりに合う土地か」
で判断しましょう。
ヤマタホームでは、鳥取での土地探しから注文住宅のプラン、駐車場・外構、資金計画、住宅ローンまで含めてご提案しています。
「気になる土地を見つけたけれど買って大丈夫？」「この土地に平屋と車3台は入る？」「土地と建物にいくらずつ予算を使えばいい？」という段階からでも、お気軽にご相談ください。
