「1,000万円の土地なら、1,000万円用意すれば買える？」
「土地代以外にどんな費用がかかる？」
「注文住宅の土地購入では、諸費用をいくら見ておけばいい？」
土地から注文住宅を建てる場合、必要なのは土地の販売価格だけではありません。
土地購入時には、
・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・不動産取得税
・固定資産税等の精算金
・住宅ローン関連費用
などが必要になる可能性があります。
さらに、その土地に住宅を建てるため、
・造成
・水道引き込み
・地盤改良
・既存建物の解体
などの費用が発生するケースもあります。
つまり、
土地価格＝土地を購入して家を建てられる状態にするまでの総額
ではありません。
この記事では、土地購入時にかかる諸費用と、注文住宅を建てるために土地代以外で考えておきたい費用について解説します。
この記事でわかること
・土地購入にかかる諸費用
・土地代以外に必要なお金
・仲介手数料の考え方
・登記や税金にかかる費用
・住宅ローン利用時に必要な費用
・造成や水道など土地ごとに変わる費用
・土地購入前に確認したい総予算
土地購入には土地代以外のお金がかかる
例えば、
土地価格1,000万円
と書かれている土地があったとします。
この場合、1,000万円だけ用意すれば土地購入に必要な支払いがすべて終わるとは限りません。
土地そのものの代金とは別に、契約・登記・融資などに関する費用が発生します。
さらに注文住宅を建てるなら、その土地を「住宅を建てられる状態」にするための工事費も確認する必要があります。
そのため土地探しでは、
土地価格
ではなく、
土地取得から住宅を建てられる状態にするまでの費用
を意識することが重要です。
土地購入にかかる主な諸費用
土地購入時に発生する代表的な費用を整理すると、次のようになります。
| 費用 | 主な内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介で購入した場合 |
| 印紙税 | 売買契約書などに関係する税金 |
| 登記関連費用 | 所有権移転など |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課税される税金 |
| 固定資産税等の精算金 | 売主と買主で精算する場合 |
| 住宅ローン関連費用 | 融資手数料・保証料など |
| その他 | 証明書取得など |
ただし、すべての土地購入で同じ費用が発生するわけではありません。
取引方法や住宅ローン、土地の条件などによって変わります。
1．仲介手数料
不動産会社の仲介によって土地を購入する場合、仲介手数料が発生することがあります。
宅地建物取引業者が受け取れる仲介手数料には法律上の上限があります。
土地価格だけを見て予算を組むと、この仲介手数料を見落とすことがあります。
一方、売主から直接購入する土地など、取引形態によっては仲介手数料が発生しない場合もあります。
土地情報を見るときは、
「売主」なのか「仲介」なのか
も確認しましょう。
2．印紙税
土地の売買契約では、契約書の作成方法や契約金額などに応じて印紙税が関係します。
注文住宅の場合は土地だけでなく、建物の工事請負契約でも印紙税が関係する場合があります。
税額や軽減措置は契約時期・契約金額などによって変わるため、契約時点の制度を確認しましょう。
3．登記関連費用
土地を購入すると、所有者が売主から買主へ変わります。
そのため、所有権移転登記などの手続きが必要になります。
住宅ローンを利用し、土地に抵当権を設定する場合には、抵当権設定登記なども関係します。
登記では、
・登録免許税
・司法書士へ依頼する場合の報酬
などを考えておきます。
「土地を買ったら自動的に自分名義になる」というわけではありません。
4．不動産取得税
土地などの不動産を取得すると、不動産取得税が課税される場合があります。
ただし、住宅用土地などについては一定の要件を満たすことで軽減措置を利用できる場合があります。
購入時にその場で支払う費用とは限らないため、忘れた頃に納税通知が届く可能性がある点にも注意しましょう。
土地購入後の資金にも余裕を持たせておくことが重要です。
5．固定資産税等の精算金
土地には固定資産税などが課税されます。
不動産取引では、土地の引き渡し時期などに応じて、売主と買主の間で固定資産税等を日割りなどで精算する場合があります。
精算方法は契約内容によって異なるため、土地購入時の見積もりや契約内容を確認しましょう。
6．住宅ローン関連費用
土地購入に住宅ローンを利用する場合は、金融機関に支払う費用も考える必要があります。
例えば、
・融資手数料
・保証料
・印紙税
・抵当権設定関連費用
などです。
必要な費用や支払い方法は金融機関・住宅ローン商品によって異なります。
土地と建物をまとめて住宅ローンで計画する場合は、
土地代をいつ支払うのか
建物代をいつ支払うのか
住宅ローンがいつ実行されるのか
まで確認しておきましょう。
土地購入時に必要になる「手付金」とは？
土地の売買契約時には、買主から売主へ手付金を支払うケースがあります。
手付金は土地代金とは別に追加される費用というより、最終的に売買代金の一部へ充当されるケースが一般的です。
ただし、重要なのは、
契約時点で現金を用意する必要がある可能性があること
です。
例えば土地価格1,000万円で住宅ローンを利用する予定でも、
「住宅ローンを使うから契約時の現金は一切必要ない」
とは限りません。
手付金の金額や支払時期を事前に確認しておきましょう。
「諸費用」と「土地を建てられる状態にする費用」は分けて考える
土地購入で特に注意したいポイントです。
税金や仲介手数料などの「購入諸費用」とは別に、注文住宅では土地によって追加工事費が発生する場合があります。
例えば、
・造成工事
・地盤改良
・水道引き込み
・既存建物の解体
・古いブロック塀の撤去
・樹木の撤去
・擁壁関連工事
などです。
これらは厳密には土地購入の諸費用とは異なります。
しかし、注文住宅の土地選びでは非常に重要なお金です。
7．造成費
土地に高低差があったり、そのままでは住宅を建てにくかったりする場合、造成工事が必要になることがあります。
土地価格が安くても、大規模な造成が必要なら家づくり総額は高くなる可能性があります。
候補地が見つかったら、住宅会社などに現地を確認してもらいましょう。
8．地盤改良費
住宅を建築する際には地盤の状態を確認し、必要に応じて地盤改良を行う場合があります。
地盤改良が必要かどうかは、最終的には調査結果などを踏まえて判断されます。
土地購入時点で正確な金額を確定できないこともあります。
そのため資金計画には、想定外の工事に対応できる余裕を持たせておくことも大切です。
9．上下水道の工事費
土地の前まで水道管が来ていても、敷地内への引き込み状況によって工事が必要になる場合があります。
土地購入前には、
・上水道
・下水道
・敷地内への引き込み状況
などを確認しましょう。
「住宅地だからそのまま使えるだろう」と思い込まないことが重要です。
10．既存建物の解体費
「古家付き土地」として販売されている土地では、現在建っている住宅を解体してから新築することがあります。
この場合、
土地価格＋解体費
で考える必要があります。
さらに、
・家具
・家電
・物置
・庭石
・樹木
・ブロック塀
などが残っていれば、撤去費用が追加される可能性があります。
古家付き土地は更地より安く見えることがありますが、解体後まで含めた総額で比較しましょう。
11．擁壁や高低差に関する費用
道路より高い土地や低い土地、古い擁壁がある土地などは注意が必要です。
土地の状態によっては、
・擁壁工事
・造成
・土の搬出入
・階段やアプローチ
などに費用がかかる可能性があります。
土地価格だけでは分からない部分なので、購入前の確認が重要です。
土地購入の諸費用はいくら見ておけばいい？
土地購入にかかる諸費用は、
・土地価格
・仲介の有無
・住宅ローン
・登記内容
・税制上の軽減措置
などによって異なります。
そのため、すべての人に共通する「土地価格の○％」だけで正確に計算することはできません。
インターネット上では一定割合を目安として紹介している情報もありますが、注文住宅ではそれだけで判断しないことが重要です。
なぜなら、土地によっては購入諸費用よりも、
造成・解体・水道・擁壁などの追加工事
の方が家づくり予算へ大きく影響することがあるからです。
気になる土地が見つかったら、
土地価格
購入時の諸費用
建築可能な状態にするための費用
の3つに分けて確認しましょう。
1,000万円の土地なら総額はいくら？
例えば1,000万円の土地を検討しているとします。
考えるべきなのは、
土地代：1,000万円
だけではありません。
そこへ、
・仲介手数料
・契約関係の税金
・登記
・住宅ローン関連費用
・固定資産税等の精算
などが加わる可能性があります。
さらに土地によって、
・造成
・地盤改良
・上下水道
・解体
などが必要になる場合があります。
そのため、
1,000万円の土地＝土地関連予算1,000万円
とは考えない方が安全です。
購入を決める前に、その土地について個別の資金計画を作りましょう。
安い土地ほど諸費用も安い？
必ずしもそうではありません。
例えば、
A土地：500万円
B土地：700万円
だったとします。
価格だけならA土地が200万円安く見えます。
しかしA土地に、
・古家の解体
・造成
・水道引き込み
などが必要で、B土地ではほとんど追加工事が必要なければ、最終的な差は小さくなる可能性があります。
場合によっては総額が逆転することも考えられます。
土地選びでは、
販売価格の安さ
より、
住宅を建てられる状態にするまでの総額
を比較しましょう。
土地購入で現金はいくら必要？
住宅ローンを利用する場合でも、すべての費用を融資だけで支払えるとは限りません。
契約時の手付金や一部の諸費用など、タイミングによって自己資金が必要になる可能性があります。
そのため、
「頭金なしで住宅ローンを組む予定だから、現金は用意しなくてもいい」
と考えるのは注意が必要です。
土地購入から建物完成まで、
いつ・何に・いくら支払うのか
を時系列で整理しておきましょう。
土地代に予算を使いすぎない
土地から注文住宅を建てる場合、家づくり全体の予算は、
土地＋土地諸費用＋建物＋付帯工事＋外構＋その他諸費用
で考えます。
例えば総予算4,000万円だからといって、
土地2,000万円＋建物2,000万円
と単純に分けられるわけではありません。
土地や建物以外にもお金が必要だからです。
土地を購入した後に、
「家に使えるお金が思ったより少なかった」
とならないよう、土地契約前に住宅全体の概算まで確認しておきましょう。
土地購入前に確認したい費用チェックリスト
候補地が見つかったら、次の項目を確認しましょう。
土地そのもの
・土地価格
・手付金
土地購入の諸費用
・仲介手数料
・印紙税
・登記関連費用
・不動産取得税
・固定資産税等の精算
・住宅ローン関連費用
土地を建築可能な状態にする費用
・造成
・地盤改良
・上下水道
・解体
・樹木等の撤去
・擁壁など
住宅を建てる費用
・建物本体
・付帯工事
・外構
・建物側の諸費用
ここまで確認すると、家づくりの総予算が見えやすくなります。
鳥取で土地を購入するときに確認したいこと
鳥取で土地を探す場合も、販売価格だけではなく、その土地に家を建てるための費用を確認することが重要です。
例えば、
・古い住宅が残っている
・土地に高低差がある
・敷地内への水道引き込みが必要
・広い土地で外構範囲が大きい
・駐車場を3台以上つくりたい
といった場合、土地購入後にも費用がかかります。
特に広い土地では、土地価格だけを見ると割安に感じても、駐車場や庭、フェンスなど外構の施工面積が増えることがあります。
また、鳥取で平屋を希望する場合は、広い土地を探すことも多くなります。
土地の広さ・価格・建築費・外構費
までセットで考え、家づくり全体が予算内に収まるか確認しましょう。
FAQ｜土地購入の諸費用について
Q.土地代以外には何のお金がかかりますか？
仲介手数料、印紙税、登記関連費用、不動産取得税、固定資産税等の精算、住宅ローン関連費用などが発生する可能性があります。
さらに注文住宅では、造成や水道引き込み、解体などが必要になる場合があります。
Q.1,000万円の土地なら1,000万円だけで買えますか？
土地代とは別に諸費用が発生する可能性があります。
また、その土地へ住宅を建てるための追加工事費も確認する必要があります。
Q.仲介手数料は必ず必要ですか？
必ずではありません。
不動産会社の仲介によって購入する場合などに発生します。取引形態を確認しましょう。
Q.土地の手付金は諸費用ですか？
一般的には土地代金の一部へ充当されるため、仲介手数料などのような追加費用とは性質が異なります。
ただし、売買契約時に現金を用意する必要がある場合があるため、資金計画では重要です。
Q.土地購入にも不動産取得税はかかりますか？
土地の取得は不動産取得税の対象になります。
住宅用土地について一定の軽減措置を受けられる場合があるため、取得する土地や住宅の条件に合わせて確認しましょう。
Q.土地購入の諸費用も住宅ローンで払えますか？
金融機関や住宅ローン商品によって取り扱いが異なります。
どこまで融資対象になるのか事前に確認しましょう。
Q.安い土地を選べば総額も安くなりますか？
必ずしもそうではありません。
造成、解体、水道、擁壁などの費用が必要なら、土地価格が高い別の土地より総額が高くなる可能性もあります。
Q.土地購入前に誰へ相談すればいいですか？
土地から注文住宅を建てる場合は、不動産会社だけでなく住宅会社にも候補地を確認してもらうと、建物や追加工事まで含めて判断しやすくなります。
専門家コメント
株式会社ヤマタホーム
代表取締役社長 山田 雄作
土地探しでは、どうしても広告に掲載されている土地価格に目が向きます。
例えば「800万円」と書いてあれば、土地に必要なお金は800万円だと思われる方もいらっしゃいます。
しかし実際の家づくりでは、土地購入時の諸費用がありますし、その土地に住宅を建てるための工事が必要になる場合もあります。
特に注意していただきたいのが、土地価格が安いからといって、家づくり全体も安くなるとは限らないということです。
造成や解体、給排水などに費用がかかれば、購入価格が少し高い土地との差が小さくなることもあります。
だからこそ、土地を比較するときは「この土地はいくらか」だけではなく、「この土地に希望する家を建てたら総額はいくらか」で考えることが大切です。
また、土地に予算を使いすぎてしまうと、建物の広さや設備、住宅性能などに使える予算が少なくなってしまいます。
ヤマタホームでは、土地探しの段階から建物・外構・諸費用まで含めて資金計画をつくり、家づくり全体の予算を確認しながらご提案しています。
土地を購入してから予算を考えるのではなく、購入前に新居完成までの費用を確認していただくことをおすすめします。
まとめ｜土地は「販売価格＋諸費用＋追加工事」で考えよう
土地を購入するときに必要なのは、土地代だけではありません。
土地購入時には、
仲介手数料
＋印紙税
＋登記関連費用
＋不動産取得税
＋固定資産税等の精算
＋住宅ローン関連費用
などが発生する可能性があります。
さらに注文住宅を建てる土地では、
造成
＋地盤改良
＋上下水道
＋解体
＋擁壁など
の費用が必要になるケースもあります。
そのため土地選びでは、
土地価格を見る
↓
購入諸費用を確認する
↓
追加工事を確認する
↓
建物・外構費を確認する
↓
家づくり総額を確認する
↓
土地を購入する
という順番で考えましょう。
重要なのは、
「土地がいくらか」ではなく、「この土地に希望する家を建てて住み始めるまでいくらかかるか」
です。
ヤマタホームでは、鳥取での土地探しから注文住宅、土地・建物の資金計画、住宅ローン、外構まで含めてご提案しています。
「この土地は本当に安い？」「土地代以外にいくら必要？」「土地と建物にそれぞれいくら使えばいい？」という段階からでも、お気軽にご相談ください。
